ANPEC

[FARIDA]

Bonjour

Voila, j'ai l'intention de reprendre une activité familliale. En faite, je rachete le fond de commerce. J'ai déposé un dossier ACCRE, mais ceux ci me le retourne sous forme de rejet car il me manque un document.
La promesse de cession de bail.
Pourriez vous me dire ou je pourrais trouver ce document et aussi je voudrais savoir étant donné que rien n'est encore enregistrée si je peux le faire à l'écrit simple que devrais je mettre

De plus, l'ACCRE nous fait bien savoir de ne rien enregistré officiellement en attendant leur accord pour le dossier ACCRE et autre organismes de financement. J'ai cru comprendre que pour faire la promesse de cession de bail, il fallait déposer des arrhes. Ce qui veut dire que si je n'ai aucune aide, et renonce du cout a mon proget je perd l'argent que j'aurais investi
Merci pour votre réponse

FZ

[FARIDA]

Bonjour

personne ne peut me renseigner

Merci

[cassandralr]

Bonjour
personne ne peut me renseigner
Merci

Bonjour FARIDA et bienvenue parmi nous,

Désolée, mais 90% de nos bénévoles ont une activité professionnelle à côté, il nous est donc très difficile de vous répondre, parfois, dans les heures qui suivent.

RAPPEL



Avec l’accord express du propriétaire des murs (le bailleur), l’exploitant d’un fonds de commerce peut céder son droit au bail seul.

Il cède le bénéfice de son contrat de location à un tiers qui va l’exécuter à sa place pendant la durée restant à courir sur le bail et ce, aux mêmes conditions.

Ainsi le locataire cédant transmet sont droit à la jouissance des lieux au locataire entrant qui devient débiteur à l’égard du propriétaire des obligations mises à la charges du locataire par le bail.


Modèle PROMESSE DE CESSION DE DROIT AU BAIL:

COMPROMIS DE CESSION D'UN DROIT AU BAIL

(Acte en sous seing privé)




Entre les soussignés :



Nom: …………

Prénoms: …………

Né le ………… à : …………

Demeurant : …………

Dénommés ci-après les vendeurs d'une part

Et

Nom: …………

Prénoms: …………

Né le : ………… à : …………

Demeurant : …………



Et toute personne physique ou morale pouvant s'y substituer dénommés ci-après les acquéreurs d'autre part.



Les deux parties déclarent ne pas être concernées par une procédure de liquidation ou de redressement judiciaire. Les vendeurs déclarent qu'aucune interdiction administrative ou commerciale n’empêche la transmission du droit au bail.



Il a été convenu et arrêté ce qui suit :





ENGAGEMENT A CEDER ET A ACHETER



Les vendeurs s'engagent, ainsi que ses héritiers et ayants droits solidairement entre eux, à toutes les garanties de droit et à céder aux acquéreurs qui s'engagent à l'acquisition, sous réserve de conditions suspensives décrites ci- après, le droit au bail dont copie est en cote des présentes et dont les éléments sont décrits ci-dessous :



- les réparations de l'article 606 du code civil sont à la charge de :

- la prochaine augmentation du loyer mensuel est prévu pour :

- aucun retard de paiement de loyers et aucune mise en demeure de la part du bailleur n'empêche la transmission du présent droit au bail

- le bail autorise précisément l'exploitation du commerce de : …………

- le bail a été consenti le : ………… par acte ………… et se terminera le : …………

- la désignation du bailleur est : …………

- le bailleur a autorisé par écrit toute modification éventuelle des lieux apportés par les vendeurs :

- les éventuels travaux obligatoires sont : …………

- description du local commercial :



- Les acquéreurs reconnaissent avoir visité le local ci-dessus décrits et en reconnaissent exacte la désignation.

- L'adresse postale précise du local commercial est : …………

- Les vendeurs déclarent qu'ils sont l'unique propriétaire du dit droit au bail et qu'ils sont en état de produire les titres de propriétés nécessaires à la vente. Les acquéreurs déclarent qu'ils acceptent de le prendre en l'état de leur visite.





CONDITIONS SUSPENSIVES



1/ La cession du droit au bail est conclue sous la condition suspensive de l'octroi aux acquéreurs d'un crédit dont le montant ne pourra excéder ………… % du prix de cession au taux normal du marché pour une durée minimale de quatre ans.



Cette condition suspensive devra être réalisée dans un délais de un mois suivant la signature des présentes.



Si un mois après les présents, les acquéreurs ne présentent pas soit deux refus bancaires, soit une acceptation bancaire de prêt, les présentes sont annulées de droits et l'acompte reste entre les mains des vendeurs à titre de dommage pour préjudice d'immobilisation.



Si un mois après les présents les acquéreurs présentent deux refus bancaires, l'acompte leur est immédiatement restitué nonobstant toute contestation des vendeurs mais les présentes sont annulées.



Si un mois après les présents, les acquéreurs présentent une acceptation bancaire, le rédacteur de l'acte appelle les fonds et rédige l'acte de cession.



2/ La renonciation par le titulaire éventuel du droit de préemption ou de préférence à son droit au plus tard à la date convenue pour la signature de l'acte authentique ;



3/ La non - opposition de la part du bailleur à la cession du droit au bail.



4/ La production d'une note d'urbanisme ne révélant aucune disposition susceptible de gêner l'exploitation du droit au bail ou de le rendre impropre à sa destination.



5/ Le rapport par les vendeurs de toutes autorisations nécessaires pour garantir les acquéreurs de la continuation de l'exploitation du local commercial.





CHARGES



Dans un souci d’équité, acheteurs et vendeurs s'engagent à partager le paiement des loyers, taxes, impôts et autres charges dues l'année de l'achat selon la règle du prorata temporis à la date de l'acte de cession désignée ci-dessus.



Les acquéreurs paieront tous les droits, frais et honoraires pour les présents et pour l'acte de cession.

Les acquéreurs s'engagent à payer les loyers et toutes ses charges de telle sorte que les vendeurs ne soient pas recherchés par les bailleurs.

Les acquéreurs s'engagent de rembourser aux vendeurs au plus tard le jour de la prise de possession les divers dépôts de garantie ainsi que le prorata de frais payés d'avance.

Les vendeurs s'interdisent de modifier les éléments du local commercial à partir de ce jour.

Les vendeurs s'engagent en outre à entretenir les locaux et le matériel en bon état de réparation et d'entretien pendant la durée des présentes et à informer l'acquéreur de tout événement important le concernant dès sa survenance.





DATE ET PRIX DE VENTE



Le droit au bail sera vendu au prix en lettres de ………… euros soit en chiffres : ………… €



La date de la vente est d’ores et déjà fixée le …………



Les deux parties déclarent que le prix est exact et qu'il n'y a aucun supplément prévu sous quelque forme que ce soit.



Le montant de l'acompte versé à la signature des présents, représente dix pour cent du prix de vente soit la somme de ………… euros par chèque de banque n°………… tiré sur le compte n°………… ouvert à la Banque ………… , agence de : ………… .



Le chèque remis ce jour entre les mains des vendeurs, est signé à l'ordre de la banque ………… détentrice assistante du rédacteur de l'acte.



Par conséquent, la banque ………… est dès à présent, choisi comme séquestre par les deux parties pour le présent acompte et pour le versement du prix de vente définitif.



Les vendeurs ne pourront percevoir le prix de vente que sur justification du paiement des oppositions dans les conditions légales.



L'encaissement du chèque par la banque ………… équivaut à l'acceptation de sa mission de séquestre.



Cet acompte sera intégralement restitué à l'acquéreur si une condition suspensive ne devait pas s'exécuter. Le solde du prix sera versé lors de la signature de l'acte de cession par chèque de banque à l'ordre de la banque ci-dessus désignée.





CLAUSE PENALE



Si toutes les clauses suspensives sont réalisées et si l'une ou l'autre partie refuse à signer l'acte de vente, l'autre pourra l'y contraindre par toutes voies et moyens de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts auxquels elle pourra prétendre.



Dans ce but il sera fait sommation par lettre recommandée avec accusé de réception à la partie défaillante d'avoir à se trouver au lieu et place désigné par le rédacteur de l'acte à un jour et une heure fixé pour signer l'acte de vente ou établir un procès-verbal de difficultés ou de défaut.



La partie défaillante devra verser dix pour cent du prix de vente stipulé dans les présents à titre de clause pénale. Il est conjointement convenu entre les parties que la caducité de la vente ne remettra pas en cause l'existence de la présente clause pénale qui ne pourra en aucun cas être considérée comme une faculté de dédit.





JOUISSANCE



Les acquéreurs entreront en jouissance effective le jour de la signature de l'acte de cession. Ce transfert de propriété différé n'empêche pas la formation immédiate de la cession laquelle a lieu dès la signature des présentes.





ÉLECTION DE DOMICILE



Pour l'exécution des présents, les vendeurs et les acquéreurs élisent domicile respectivement en leurs demeures ci-dessus indiquée.

Le tribunal compétent est celui du siège du lieu du fonds de commerce objet des présents.



Lignes rayées nulles

Mots rayés nuls

Paraphe des vendeurs : …………

Paraphe des acquéreurs : …………



Fait à ………… le …………

Sur ………… feuilles et ………… pages en cinq exemplaires dont un remis à chacun des signataires, un qui sera envoyé avec le chèque à la banque, un au rédacteur de l'acte et un pour l'enregistrement.



[Signature précédée de la mention manuscrite "Lu et approuvé"]



LES VENDEURS LES ACQUEREURS

Telecharger en format pdf: http://www.cession-commerce.com/conseil ... u-bail.pdf


Informations:

La cession de bail commercial est le contrat par lequel un locataire (le cédant) transfère à un tiers (le cessionnaire) son droit au bail ainsi que toutes les obligations découlant du bail.

Par la cession du bail, le cessionnaire devient donc locataire en lieu et place du cédant.

C'est sur ce fondement que la Cour de cassation a décidé qu'en cas de cessions successives d'un bail commercial, le bailleur est en droit de réclamer au dernier locataire, à l'expiration du bail, de réparer non seulement toutes les dégradations survenues pendant sa période d'occupation, mais également celles causées par les locataires précédents.

Illustration

Un bail commercial avait fait l'objet de cessions successives depuis 1976.

La propriétaire de l'immeuble réclamait à l'un des locataires, M. X, qui avait occupé les locaux du 1er avril 1994 au 24 novembre 1998, la somme de 76 000 euros correspondant à la réparation des dégradations causées dans l'immeuble depuis 1976.

La cour d'appel avait rejeté partiellement cette demande, au motif, selon elle, que M. X ne pouvait être poursuivi que pour le paiement des réparations correspondant aux dégradations survenues pendant sa période d'occupation, et non pour celles survenues antérieurement.

Cette décision a été censurée par la Cour de cassation, qui a jugé M. X responsable de toutes les dégradations causées par ses prédécesseurs, puisque « les cessions successives d'un bail commercial opèrent transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat ».

Précisions

La cession du bail commercial est une opération relativement complexe. Pourtant, c’est aussi une opération assez courante, dont il faut donc bien maîtriser les modalités. Voici une présentation rapide, en 5 points-clés, des règles applicables à l’occasion de la cession d’un bail commercial.

1- Le droit du locataire à céder son bail commercial

Il est essentiel pour un commerçant (personne physique ou personne morale) qui envisage de céder son fonds de commerce de pouvoir céder librement son droit au bail. Car sans le droit au bail, le fonds de commerce n'a dans de nombreux cas quasiment aucune valeur. La meilleure preuve en est que les offres de cession de fonds de commerce se présentent souvent sous la forme d'une offre de cession de bail.

Voilà pourquoi la loi garantit aux commerçants le droit de céder leur bail en même temps que leur fonds de commerce.

L'article L. 145-16 du Code de commerce pose en effet le principe selon lequel sont nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce.

Remarque importante : l'article L. 145-16 étend cette règle à l'hypothèse où le bail commercial est transmis dans le cadre d'une opération de fusion ou d'apport partiel d'actif soumise au régime des scissions.

Par ailleurs, la loi(1) garantit à l'exploitant personne physique ainsi qu'à l'associé unique d'EURL et à l'associé majoritaire de SARL depuis au moins 2 ans, dès lors que la société est titulaire d'un bail commercial, le droit de céder leur bail commercial, quelles que soient les stipulations du contrat de bail, en cas de départ à la retraite, même à une personne qui n’acquiert pas leur fonds ou à un locataire qui n'exerce pas la même activité qu'eux.

En revanche, le droit de l'exploitant de ne céder que son droit au bail ne bénéficie pas de la même protection légale.

En effet, en cas de cession isolée du bail – souvent appelée en pratique « cession du pas-de-porte » –, la loi admet que le contrat de bail peut faire obstacle à la faculté du bailleur à céder son bail.

Pour pouvoir bénéficier du régime protecteur de l'article L. 145-16 du Code de commerce, le locataire doit donc satisfaire deux conditions :
- il doit conclure un contrat de cession de bail ;
- il doit céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce.
Or, précisément, les notions de « cession de bail » et « d'acquéreur du fonds de commerce » posent souvent des difficultés d'interprétation. Explications.

La notion de cession de bail

Il y a cession de bail lorsque, par un contrat, le locataire (le cédant) transfère, à titre onéreux ou à titre gratuit, son droit au bail à un tiers (le cessionnaire).

Peuvent ainsi être qualifiés de cession de bail :
- l'apport du bail à une société ;

Précision : l'apport du bail à une société créée de fait ne constitue cependant pas une cession de bail, chaque associé restant, à l'égard des tiers, propriétaire des biens qu'il met à la disposition de la société.

- la donation du bail ;
- la donation-partage du bail.

Attention : en cas de donation ou donation-partage avec réserve d'usufruit, il n'y a pas de véritable cession de bail, car de leur vivant, les donateurs sont toujours considérés comme étant les seuls locataires.

En revanche, ne constituent pas une cession de bail :
- la cession par des associés de la totalité des parts sociales d'une société titulaire d'un bail, sauf en cas de fraude ou de déguisement de l'acte, c'est-à-dire quand l'acte de cession des parts cache – dans la commune intention des parties – une cession du fonds de commerce ;
- une succession ou un legs universel, car dans ce cas l'héritier ou le légataire du locataire continue la personne du défunt et recueille le droit au bail.

À noter : il y a bien cession de bail commercial en revanche en cas de legs à titre particulier.

La notion d'acquéreur du fonds

Il y a cession du fonds de commerce lorsque sont cédés la clientèle du fonds et tous les éléments essentiels à son exploitation.
La cession du fonds de commerce n'implique donc pas nécessairement que tous les éléments du fonds soient cédés. Il suffit que soient cédés ceux auxquels est rattachée la clientèle. Et d’ailleurs, en pratique, le principal élément du fonds auquel se rattache le plus souvent la clientèle est son emplacement, et donc le droit au bail !

À savoir : une cession partielle du fonds suffit à faire jouer la règle de l'article L. 145-16 du Code de commerce, dès lors que le fonds comprend plusieurs branches d'activité pouvant constituer des fonds de commerce distincts et autonomes.

Il convient en outre de préciser qu’en visant l'acquéreur du fonds de commerce du locataire, l'article L. 145-16 du Code de commerce n'exige pas que le cessionnaire du fonds exerce le même commerce que le cédant, mais qu'il lui succède, c'est-à-dire qu'il reprenne l'exploitation du cédant avec la même clientèle.

En pratique, les contrats de bail commercial contiennent souvent des clauses relatives à la cession du bail ayant pour objet de reprendre la règle de l'article L. 145-16 du Code de commerce, sous des formules qui méritent toutefois d'être analysées.

Ainsi trouve-t-on fréquemment des clauses interdisant au locataire de céder son bail sauf « à un successeur dans son commerce ».

Ce type de clause a été interprété par les tribunaux comme autorisant la cession du droit au bail au profit du seul successeur dans le fonds de commerce. Cette clause, qui reprend donc l'économie de la règle formulée à l'article L. 145-16 du Code de commerce, n'interdit donc pas l'exercice par le cessionnaire d'une activité différente de celle du cédant, dès lors qu'il a acquis le fonds de commerce et que le changement d'activité s'est fait dans le respect de la destination contractuelle des locaux ou des règles de déspécialisation.

Rappel : les règles de déspécialisation correspondent à la procédure que doit respecter le preneur d’un bail commercial qui souhaite modifier l’activité du fonds telle qu’elle a été prévue dans le contrat de bail.

En revanche, la clause n'autorisant la cession qu'à un successeur « dans le même commerce » n'impose pas, selon les tribunaux, que le cessionnaire soit également l'acquéreur du fonds. Le bailleur ne peut donc en présence d'une telle clause s'opposer à la cession, dès lors que le nouveau locataire exerce le même commerce.

2- La validité des clauses limitatives du droit de céder son bail

Si l’article L. 145-16 du Code de commerce prohibe les clauses interdisant au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce, cette nullité ne vise toutefois que les clauses d'interdiction absolue et générale.

Illustrations : tel est le cas par exemple :
- de la clause interdisant au locataire de céder son bail à une catégorie déterminée d'acquéreurs (aux sociétés par exemple) ;
- de la clause imposant une exploitation personnelle du fonds par le locataire au cours des 3 dernières années du bail, puisque par hypothèse l'acquéreur du fonds peut ne pas satisfaire cette condition ;
- de la clause d'enseigne, qui oblige le locataire, pendant toute la durée du bail, à exploiter son fonds de commerce sous une enseigne donnée.

Cette nullité ne s'applique pas en revanche aux clauses venant simplement limiter ou restreindre le droit du locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce.

De telles clauses sont d’ailleurs usuelles en pratique, car elles constituent pour le bailleur autant de garanties contre les risques que lui fait encourir la cession du bail.

Voici un petit glossaire des clauses limitatives ou restrictives du droit du locataire à céder son bail les plus fréquemment rencontrées en pratique.

La clause d'agrément

Le contrat de bail peut subordonner la cession du bail à l'agrément du bailleur. De cette façon, le bailleur peut vérifier la régularité de la cession, la moralité, la solvabilité et la compétence du cessionnaire.

L'agrément doit alors être impérativement sollicité par le cédant avant la conclusion de la cession, sous peine d'inopposabilité de cette cession au bailleur.

En pratique : il est néanmoins possible pour les parties à la cession, avant l'obtention de l'agrément, de conclure l'acte de vente ou de promesse de vente, sous condition suspensive de l'agrément du bailleur.

Toutefois, en cas de refus du bailleur, le locataire peut demander au juge de passer outre ce refus lorsqu’il lui semble injustifié.
De même, en l'absence de réponse du bailleur, le cédant est en droit de demander une autorisation judiciaire de la cession.

À savoir : le refus injustifié du bailleur, comme le fait pour celui-ci de ne pas répondre à une demande d'autorisation de la cession, peut entraîner la condamnation du bailleur à verser des dommages-intérêts, voire la résiliation du bail à ses torts.

La clause de concours

Le contrat de bail peut également imposer l'intervention du bailleur à l'acte de cession ou prévoir qu'il devra y être appelé.

Cette exigence est alors le plus souvent assortie de l'obligation de passer l'acte devant notaire et d'en remettre un exemplaire au bailleur.

Précision : cette clause, dite de concours, ne signifie pas que le bailleur devienne partie à l’acte de cession.

Pour que cette clause soit respectée, il faut que le bailleur ait été sommé d'assister à la passation de l’acte.

En pratique : là encore, il est possible aux parties qui envisagent une cession de bail et qui, après négociation, veulent se lier sans attendre de consulter le bailleur ou de le convoquer à l'acte, de conclure un acte sous seing privé comportant expressément une condition suspensive relative à la condition ou à la formalité manquante.

Si le bailleur ne répond pas à cette sommation, le cédant peut solliciter du juge une autorisation de conclure la cession sans l’intervention du bailleur.

La clause de garantie solidaire

La cession du bail, du moins lorsqu’elle est régulière, opère transfert au cessionnaire des droits et obligations découlant du contrat de bail.
Après la cession, seul le cessionnaire est donc en principe obligé envers le bailleur. Ce dernier ne peut donc théoriquement réclamer au cédant le paiement des loyers échus après la cession ou des réparations locatives constatées après cette date. Seul le cessionnaire en est redevable.

Voilà pourquoi la plupart des contrats de bail contiennent une clause de garantie par laquelle le locataire s’engage envers le bailleur en se portant garant solidaire de tous les cessionnaires successifs pour le paiement des loyers et l'exécution des conditions du bail.

Très important : cette obligation de garantie est limitée à la durée du bail initialement conclu. Et attention, ce bail n'expire pas automatiquement à l'arrivée du terme prévu dans le contrat. Il ne prend réellement fin qu'après un congé régulièrement délivré ou une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de renouvellement, le bail est tacitement reconduit pour une durée indéterminée. Et dans ce cas, la garantie du bailleur continue de jouer !

La clause aménageant un droit de préemption au profit du bailleur

Le bail peut prévoir que le locataire, s’il décide de céder son fonds de commerce et son bail, doit en proposer l’acquisition en priorité au bailleur avant toute autre personne.

Remarque importante : les différentes clauses présentées ci-dessus perdent normalement leur efficacité lorsque la cession du bail a lieu dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire.

3- Les formalités de la cession de bail

Juridiquement, la cession de bail emporte cession de créance.

À ce titre, toute cession de bail, qu'elle soit isolée ou assortie de la cession du fonds de commerce, doit être soumise aux formalités de signification exigées par la loi en matière de cession de créance.

À savoir : outre les formalités de signification, lorsque le locataire cède son bail en même temps que son fonds de commerce, il doit accomplir les formalités de publicité dans un journal d'annonces légales et au Bodacc (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales).

Concrètement, il s’agit pour le cédant de signifier au bailleur l’acte sous seing privé de cession par exploit d’huissier.

À noter : cette signification doit contenir les éléments de nature à renseigner le bailleur. Elle doit donc préciser les dispositions essentielles de l'acte de cession.

La loi n’impose pas au locataire cédant de délai particulier pour accomplir cette formalité. Il suffit donc en principe, sauf stipulation spécifique du contrat de bail, que la signification ait été faite avant l'expiration du bail pour que la cession soit opposable au bailleur.

Remarques importantes : cette obligation de signification est indépendante de toute clause de concours ou d'agrément. Par conséquent, elle s'impose même en l'absence de telles clauses.
Symétriquement, dans le cas où ce type de clause est prévu dans le contrat de bail, l’accomplissement de la formalité de signification ne suffira pas à rendre la cession opposable au bailleur si le cédant n’a pas respecté par ailleurs les engagements prévus par ces clauses.

En revanche, la formalité de signification n’est pas exigée lorsque le bail commercial est transmis dans le cadre d'une fusion ou d'un apport partiel d'actifs soumis au régime des scissions, qui juridiquement ne constituent pas véritablement des cessions de bail. Dans ces cas, le bail commercial est transmis automatiquement à la société absorbante ou à la société bénéficiaire de l'apport partiel d'actifs sans formalité particulière. Néanmoins, la société absorbante ou la société bénéficiaire de l'apport partiel d'actifs devra veiller à procéder à une nouvelle immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS). À défaut, le bailleur pourra lui refuser le droit au renouvellement.

Enfin, précisons que cette formalité ne s’applique pas lorsque la cession du bail commercial intervient dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire.

La loi prévoit que la signification peut être remplacée par l'acceptation expresse de la cession par le bailleur dans un acte authentique.

Mais la jurisprudence admet également que cette acceptation peut être tacite, étant précisé qu'il y a acceptation tacite dès lors que le bailleur a eu connaissance de la cession et l’a acceptée de manière non équivoque.

Précision : une acceptation non équivoque implique pour les tribunaux des faits positifs par lesquels le bailleur a manifesté son intention de poursuivre le bail avec la personne du cessionnaire.

Ont ainsi été considérées comme valant acceptation tacite de la cession de bail :
- la demande de paiement et de révision des loyers adressée par le bailleur au cessionnaire ;
- l'acceptation pendant plusieurs années du paiement de loyers par le cessionnaire ;
- la demande faite par le bailleur de réitérer la cession par un acte notarié ;
- la délivrance au cessionnaire d'un congé comportant offre de renouvellement et l'existence de pourparlers sur la fixation du prix du bail renouvelé.

En revanche, la simple connaissance par le bailleur de la cession, ou la perception par celui-ci de loyers en délivrant quittance au nom du cédant ou en les versant sur un compte bloqué ne valent pas acceptation de la cession.
De même, le silence du bailleur gardé pendant plus d’un an, alors qu'il avait été informé de la cession du bail commercial, ne saurait valoir acceptation de la cession, dès lors qu'aucun acte positif d’acceptation n'a été démontré.

À noter : sur le plan fiscal, la cession de bail doit donner lieu à des formalités d’enregistrement(2). L’acte sous seing privé constatant la cession du droit au bail ou la promesse de cession de droit au bail doit ainsi être enregistré, dans le mois de sa signature, à la recette des impôts du lieu de situation du local loué.
Lorsque l’acte est notarié, il doit être enregistré, dans le mois de sa date, à la recette des impôts de la résidence du notaire.

4- Les sanctions de l'irrégularité de la cession

Lorsque la cession est intervenue en violation des clauses du bail ou des formalités de signification, elle est inopposable au bailleur.
Celui-ci est donc en droit de l’ignorer et de considérer le cessionnaire comme un occupant sans droit ni titre, dont l'expulsion peut être demandée, au besoin en référé.

À savoir : le cessionnaire évincé peut de son côté obtenir réparation de son préjudice. À cet effet, il peut exercer une action en responsabilité, aussi bien contre le cédant que contre le conseil intervenu pour la conclusion de l’acte (le notaire le plus souvent).

Mais ne pas respecter les clauses relatives à la cession du bail peut également être un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction.

Par ailleurs, si le bail comporte une clause de résolution de plein droit en cas de violation d'une clause réglementant la cession, cette violation entraîne alors la résolution de plein droit du bail.

À noter : à cet effet, le bailleur doit délivrer au cédant un commandement de cesser l’infraction dans un délai d’un mois. Durant ce délai, toute poursuite est suspendue. Et si l’infraction n’a pas cessé à l’issue de ce délai, la clause résolutoire produira ses effets.

En l'absence de clause résolutoire, le bailleur peut obtenir du juge qu’il prononce la résiliation anticipée du bail, sous réserve que ce dernier estime suffisamment grave l’infraction commise par le locataire cédant.

5- Les effets de la cession

Lorsque le bail est régulièrement cédé, le cessionnaire devient locataire en lieu et place du cédant.
À cet égard, l’étude de la clause de garantie nous a permis de voir quelles étaient les conséquences de cette substitution de personne en matière d’exécution du bail et en particulier de paiement des loyers.
Mais la cession du bail pose également des questions relatives à la charge des travaux de réparation, du droit au renouvellement et du sort des cautions.

La charge des travaux de réparation

Il ressort de l’arrêt que nous avons commenté que le cessionnaire est en principe tenu de réparer les dégradations qu’il cause pendant toute sa période d’occupation du local loué, mais également celles causées par ses prédécesseurs.

Précision : parce que cette obligation se transmet avec le bail, elle cesse lorsque le cessionnaire se voit délivrer congé.

Bien sûr, le jeu d’une clause de garantie autorise le cessionnaire, auquel le bailleur aurait demandé de réparer les dégradations causées par lui et ses prédécesseurs, à se retourner contre le cédant, qui serait dans ce cas solidairement tenu de réparer ces dégradations.

Quid du droit au renouvellement ?

Si le bail expire moins de 3 ans après la date de la cession, le droit du cessionnaire au renouvellement du bail dépend de ce que le bail a ou non été cédé en même temps que le fonds de commerce.

Lorsque le bail a été cédé à l’acquéreur du fonds de commerce, le cessionnaire a droit au renouvellement de son bail, car l’article L. 145-16 du Code de commerce précise que le cédant peut transmettre son droit au renouvellement en même temps que le bail.

Remarque : encore faut-il que le cessionnaire soit immatriculé à son nom au registre du commerce et des sociétés, car cette inscription, elle, ne se transmet pas avec le bail.

Dans le cas contraire, le cessionnaire ne satisfaisant pas, par hypothèse, à la condition légale d’exploitation du fonds au cours des 3 dernières années du bail, il ne peut en principe bénéficier du droit au renouvellement.

Le sort de la caution en cas de cession de bail

En général, les bailleurs exigent des locataires, lors de la conclusion du bail commercial, qu’ils leur fournissent une garantie prenant la forme d’un engagement de caution pris par une tierce personne.

La question se pose alors de savoir si la cession du bail par le locataire libère la caution de son engagement.

Les tribunaux apportent à cette question une réponse nuancée.

En principe, la cession du bail par le locataire libère la caution qui s’est engagée uniquement pour garantir les dettes du cédant et non de tous les locataires du bail.
En revanche, si le contrat de bail prévoit une clause de garantie, par laquelle le locataire reste tenu de l’exécution du bail, solidairement avec le cessionnaire, la caution n’est pas délivrée de son engagement de garantie. Elle n’en sera libérée que lorsque le bail prendra fin, puisque c’est seulement à cette date que le locataire sera dégagé de son obligation de solidarité.

(1) Article L. 145-51 du Code de commerce.
(2) Ces droits d’enregistrement varient en fonction du prix de la cession (ou de la valeur vénale). Ils sont calculés en fonction des barèmes applicables aux cessions de fonds de commerce.

Cassation civile, 3e ch., 9 juillet 2003, n° 900 FS-PB

Pour d'autres questions et afin de les obtenir plus rapidement, nous vous invitons à les poser sur ce forum:

http://forum.netpme.fr/

Espérant vous avoir un peu aidé,

Bonne Journée,

A Bientôt,
Cassandralr.

[FARIDA]

Bonjour

Merci beaucoup pour votre réponse et je vais m'empresser de lire tous ça.

Encore une fois merci - je reviendrais pour les nouvelles

FARIDA

[cassandralr]

Avec plaisir

Bonne Continuation,

A Bientôt,

cassandralr.